시세보다 낮은 임대료를 받고 있습니다. 임대료 인상방법에 대해서 알고싶어요

 

질문: 시세보다 낮은 임대료를 받고 있습니다. 매도 시점이 되어 판매하려고 합니다. 아무래도 임대료를 기반으로 건물가치가 매겨지는 터라 임대료를 올리고 싶은데 방법이 없을까요?

 

답변:

임대료 인상은 상가임대차보호법에 따라 제한되어 있습니다. 상가임대차보호법은 아래의 2가지 경우에 상가 계약기간 중 임대료 인상이 가능하다고 규정하고 있습니다.

경제사정 변동에 의한 차임증감청구권 행사 (상가임대차보호법 제11조)
상가임대차 계약 갱신 임대료 인상 (상가임대차보호법 제10조 제3항)
그러나 임대료 인상의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다. 즉, 임대료 인상은 5%를 넘을 수 없습니다. 임대료 인상 방법은 다음과 같습니다.

보증금과 월임대료에 모두 5% 인상
보증금을 줄이고 월임대료를 5% 이내로 인상
보증금을 늘리고 월임대료를 5% 이내로 감소
이 중에서 가장 일반적이고 쉬운 방법은 첫 번째 방법입니다. 예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월임대료가 100만 원인 경우, 보증금과 월임대료를 각각 5%씩 인상하면 보증금은 1억 5백만 원, 월임대료는 105만 원이 됩니다.

두 번째 방법은 보증금을 줄여서 임차인의 부담을 덜어주고, 대신 월임대료를 인상하는 방법입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 월임대료가 100만 원인 경우, 보증금을 8천만 원으로 줄이고 월임대료를 110만 원으로 인상하면 됩니다. 이때, 인상된 월임대료는 환산보증금으로 환산하여 5% 이내인지 확인해야 합니다. 환산보증금은 다음과 같이 계산합니다.

환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) ÷ 5.50%

위의 예시에서 환산보증금은 다음과 같습니다.

환산보증금 = 8천만원 + (110만 원 x 12) ÷ 0.055 환산보증금 = 1억 2천만 원

변경 전 환산보증금은 다음과 같습니다.

변경 전 환산보증금 = 1억원 + (100만 원 x 12) ÷ 0.055 변경 전 환산보증금 = 1억 2천7백만 원

따라서 임대료 인상률은 다음과 같습니다.

임대료 인상률 = (변경 후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 x 100 임대료 인상률 = (1억 2천만 원 - 1억 2천7백만 원) ÷ 1억 2천7백만 원 x 100 임대료 인상률 = -5.43%

이 경우, 임대료 인상률이 -5.43%로 음수이므로, 상한제를 위반하지 않습니다.

세 번째 방법은 보증금을 늘려서 임차인의 신용도를 높이고, 대신 월임대료를 감소하는 방법입니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 월임대료가 100만 원인 경우, 보증금을 1억 2천만 원으로 늘리고 월임대료를 95만 원으로 감소하면 됩니다. 이때도 마찬가지로 환산보증금과 임대료 인상률을 계산하여 5% 이내인지 확인해야 합니다.

위의 예시에서 환산보증금은 다음과 같습니다.

환산보증금 = 1억 2천만원 + (95만 원 x 12) ÷ 0.055 환산보증금 = 1억 3천7백만 원

변경 전 환산보증금은 앞서 계산한 것과 같습니다.

따라서 임대료 인상률은 다음과 같습니다.

임대료 인상률 = (변경 후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 x 100 임대료 인상률 = (1억 3천7백만 원 - 1억 2천7백만 원) ÷ 1억 2천7백만 원 x 100 임대료 인상률 = 4.72%

이 경우, 임대료 인상률이 4.72%로 양수이므로, 상한제를 위반하지 않습니다.

임대료 인상 방법에 대한 자세한 내용은 네이버 블로그를 참고하시기 바랍니다. 임대료 인상을 하시려면 임차인과 협의하셔야 합니다. 임차인이 동의하지 않으면 분쟁조정위원회나 법원에 신청하셔야 합니다. 임대료 인상에 관한 법률적인 문제가 있으시면 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다. 저는 법률적인 조언을 드릴 수 없습니다. 저는 단지 임대료 인상에 관한 정보를 제공해 드릴 뿐입니다.